Classement en Meublé de Tourisme et Changement d’Usage : Clarification par la Cour de Cassation

Consultez ici l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 27 juin 2024, n° 23-13.131

Une question importante dans ce contexte est la distinction entre le classement en meublé de tourisme et la nécessité de changer l'usage du bien immobilier. L'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rendu le 27 juin 2024 (n° 23-13.131) a apporté une clarification, en affirmant que l’obtention d’un classement en meublé de tourisme n’exempte pas les propriétaires de l’obligation de demander une autorisation de changement d’usage auprès des autorités compétentes.

1. Le cadre juridique du classement en meublé de tourisme

Le classement en meublé de tourisme, encadré par l’article L. 324-1 du Code du tourisme, est une procédure volontaire permettant aux propriétaires de logements destinés à la location saisonnière de faire évaluer leur bien et de recevoir un classement de 1 à 5 étoiles, selon le niveau de confort et les équipements disponibles. Ce classement, similaire à celui des hôtels, a pour objectif de garantir aux touristes un certain standard de qualité et de faciliter leur choix.

Cependant, ce classement ne doit pas être confondu avec les règles relatives au changement d’usage des biens immobiliers, qui sont régies par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ces règles visent principalement à préserver l’affectation résidentielle des logements, notamment dans les zones urbaines où la demande en logements permanents est élevée.

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2. Le litige sur la location saisonnière à Bordeaux

Dans l’affaire jugée le 27 juin 2024, une société avait loué un appartement situé à Bordeaux pour des locations saisonnières, sans avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage, pourtant requise. La ville de Bordeaux, constatant cette irrégularité, a poursuivi la société ainsi que la locataire, exigeant notamment que le logement retrouve son usage initial et le paiement d'une amende civile, en application de l’article L. 651-2 du CCH.

La société et la locataire ont contesté en invoquant le classement de l’appartement en meublé de tourisme, obtenu en 2017, affirmant que ce classement rendait leur activité légale, et les dispensait de demander un changement d’usage. La Cour d’appel de Bordeaux leur avait donné raison, considérant que le classement en meublé de tourisme suffisait pour autoriser l’usage saisonnier du bien.

3. La décision de la Cour de cassation : une clarification nécessaire

La Cour de cassation, saisie par la ville de Bordeaux, a annulé la décision de la Cour d’appel. Elle a rappelé avec force que le classement en meublé de tourisme et l’autorisation de changement d’usage sont deux procédures distinctes et indépendantes. Le classement ne peut en aucun cas remplacer l’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage lorsque celle-ci est exigée par la législation locale.

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence visant à renforcer les moyens des communes pour réguler l’usage des logements, notamment face à l’augmentation des locations saisonnières, qui peuvent aggraver la pénurie de logements permanents dans certaines zones.

4. Implications et perspectives

L’arrêt du 27 juin 2024 réaffirme que les propriétaires doivent respecter les exigences locales en matière d’usage des biens immobiliers, indépendamment du classement en meublé de tourisme. Pour les municipalités, cette décision fournit un levier juridique supplémentaire pour faire respecter les règles et protéger le parc de logements destinés à la résidence principale.

Cette décision intervient à un moment où les locations saisonnières sont de plus en plus encadrées par des réglementations strictes, notamment avec les récentes réformes fiscales visant à limiter les avantages accordés aux propriétaires de meublés de tourisme. Par exemple, la loi adoptée par l’Assemblée nationale en janvier 2024, qui réduit les abattements fiscaux pour ces locations, illustre cette volonté de réguler une activité souvent perçue comme perturbatrice pour le marché immobilier résidentiel.

En définitive, l’arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2024 constitue un point de repère important dans la distinction entre le classement en meublé de tourisme et le changement d’usage des logements. Il rappelle l’obligation pour les propriétaires de respecter les procédures locales en matière de changement d’usage, même après avoir obtenu un classement touristique. En renforçant les pouvoirs des communes, cette décision contribue à la protection du parc immobilier résidentiel, tout en clarifiant les obligations légales pour les activités de location saisonnière.

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Grégory Bentata

Cabinet d'Avocats Bentata