Imprescriptibilité de l’action née du maintien en possession du preneur après un bail dérogatoire

Cour de Cassation. Cass. Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-23.007

La demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription.

Une locataire a continué d'occuper un local commercial après l'expiration d'un bail dérogatoire. Le bailleur a continué à accepter les paiements de loyer jusqu'à décembre 2016, après quoi il a commencé à facturer des indemnités d'occupation.
En 2021, la locataire a entamé une action en justice pour faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né de son maintien dans les lieux après le bail dérogatoire.

La Cour d'appel de Pau avait précédemment jugé que l'action de la locataire était prescrite, car elle n'avait pas agi dans les cinq ans suivant la fin du premier bail signé en 2004. Cependant, dans le arrêt du 25 mai 2023, la Cour de cassation a infirmé cette décision, affirmant que l'action pour constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien du locataire dans les lieux, n'est pas soumise à prescription.

Analyse du Cabinet d'Avocats Bentata à Cannes

Importance de la Prescription 

L'article souligne l'importance des délais de prescription dans les litiges judiciaires, notamment en matière de baux commerciaux. Les délais de prescription peuvent parfois mettre fin à une action en justice, d'où leur importance cruciale dans ce domaine.

Contestation vs Requalification 

Le texte établit une distinction entre l'action en contestation de l'existence d'un bail statutaire et l'action en requalification d'un contrat en bail commercial. Cette distinction est cruciale car elles sont régies par des régimes de prescription différents.

Jurisprudence Antérieure

La Cour de cassation avait déjà rappelée, dans un arrêt de 2014, que l'action en constatation de l'existence d'un bail commercial résultant du maintien dans les lieux n'était pas soumise à la prescription biennale (deux ans) habituellement applicable aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux. Cependant, à l'époque, la cour n'avait pas précisé le régime de prescription exact qui serait applicable, ce qui a créé une certaine confusion et des interprétations divergentes dans les juridictions inférieures.

Décision Actuelle et Implications 

L'arrêt actuel clarifie que l'action pour faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire né du maintien dans les lieux n'est pas soumise à prescription, ce qui est une avancée significative dans la jurisprudence en matière de baux commerciaux. Cette décision écarte la notion de prescription quinquennale (cinq ans) préalablement adoptée par certaines juridictions, et confirme l'imprescriptibilité de telles actions, ce qui est une protection significative pour les locataires.

L'arrêt du 25 mai 2023 apporte une clarification importante dans le domaine des baux commerciaux, en établissant que l'action pour constater l'existence d'un bail commercial né du maintien du locataire dans les lieux après un bail dérogatoire n'est pas soumise à prescription. Cette décision pourrait avoir des implications significatives sur les litiges futurs dans ce domaine, en offrant une protection accrue aux locataires qui choisissent de rester dans les lieux après l'expiration de baux dérogatoires. Il sera intéressant de voir comment cette jurisprudence évoluera et sera appliquée dans les affaires futures.

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Grégory Bentata ,

Cabinet Bentata.